Rénover des maisons en mauvais état dans les centres-villes tout en bénéficiant d’un avantage fiscal, c’est ce que la "Denormandie" offre aux investisseurs. Mais le choix de la ville est crucial.

Par Nathalie Coulaud Publié aujourd'hui à 06h00, mis à jour à 06h00 Temps de lecture 3 min.

A Limoges (ici le quartier du château, place de la Motte), Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant. A Limoges (ici le quartier du château, place de la Motte), Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant. Nicolas Thibaut / PhotononstopDans de nombreuses villes de taille moyenne, des gens désertent le centre pour vivre dans des maisons isolées situées à la périphérie. Les entreprises sont en déclin et les logements, souvent laissés vacants, se détériorent. Pour répondre à cette situation, le gouvernement a lancé en mars 2018 le programme "Action Coeur de Ville", qui redonne de nouvelles ressources à 222 villes. Le programme Denormandie fait partie de ce programme dans le but d’aider à la rénovation des logements dégradés du centre-ville. En achetant une maison à rénover dans l'une des villes concernées par le programme "Action City Heart", l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt de 12 à 21% du montant de l'achat, comme pour les logements neufs dans le cadre du programme Pinel. La réduction d'impôt est de 12% si vous louez 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour un bail de 12 ans. Lire aussi Travaux d'isolation à un euro: manne ou arnaque? Pour avoir droit à l'avantage fiscal, des conditions sont requises. Le travail à effectuer doit être important et représenter 25% du montant de la transaction immobilière. Pour l'achat d'un logement à 150 000 euros, il faudra par exemple réaliser 37 500 euros de travail. La réduction d'impôt peut alors atteindre entre 22 500 et 39 375 euros. Autre condition: le montant de l'achat ne doit pas dépasser 5 500 euros par m2 dans la limite de 300 000 euros. Le logement est loué non meublé et le loyer proposé est alors plafonné ainsi que les ressources des locataires. Un décret d'application dont la publication est imminente devrait préciser le montant des loyers et des plafonds. Le texte devrait également préciser si les travaux sont soumis à des critères de performance énergétique.

Choisissez une ville dynamique

Mais comme pour tous les systèmes fiscaux, la rentabilité n'est pas toujours assurée. La demande de location doit être suffisante, car une fois l'exonération fiscale terminée, il est nécessaire que le propriétaire se trouve sur place et ne vende pas à perte. Choisir la ville où vous investissez est donc essentiel. "Il est préférable de connaître la ville où vous achetez la maison et de vouloir investir même sans avantage fiscal"Johan Coulombez, directeur associé du groupe Quintésens, spécialisé dans la gestion de patrimoine. Lire aussi Paris dans le top 5 des villes les plus recherchées par la clientèle haut de gamme Pour le site BetterAgents, 147 villes sont considérées comme rentables, car un investissement de 100 000 euros permet de s’attendre à une rentabilité pouvant dépasser 3%. " Mais la rentabilité n'est pas le seul critère à prendre en compte, le dynamisme de la ville, le nombre de logements vacants, le taux de chômage doivent être examinés. Si la population vieillit et diminue année après année, le risque à moyen terme est trop élevé malgré l'avantage fiscal "pense Thomas Lefebvre, directeur scientifique de MeilleursAgents. Selon ces critères, Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg sont les villes où l'investissement serait le plus intéressant. Lire aussi Comment profiter du prêt à taux zéro en 2019 Viennent ensuite Marmande, Saint-Michel-sur-Orge, Cognac, Angoulême, Toul. Par contre, Thiers ou Vichy sont déconseillés car les locataires éligibles à l'appareil sont peu nombreux si le plafond de ressources de Pinel est repris. Béziers ou Tarbes, quant à eux, ont trop de logements vacants.

Pas de zone précise

Cependant, l'investisseur a-t-il le choix quant aux maisons à acheter? "Dans 43% des villes concernées, le taux de logements éligibles dépasse 90%.» Répond le site SeLoger.fr qui a étudié les annonces de logements à vendre dans les villes concernées. Cette situation s'explique par le fait que le système Denormandie n'a pas Pour l’instant, un territoire spécifique a été défini dans les villes du programme Action Cœur de ville, de sorte que l’ensemble du territoire des 222 communes est éligible. Villes avec le meilleur rapport risque / rendement pour un investissement de 100 000 euros entièrement financé par le prêt Villes avec le meilleur rapport risque / rendement pour un investissement de 100 000 euros entièrement financé par le prêt. BestLegentsLe site estime que Limoges est en tête avec 93,2% des logements éligibles, puis viennent Mulhouse avec 93%, Tarbes avec 92%. Dieppe, Pau, Quimper ou Corbeil-Essonnes ont tous un taux d’éligibilité de 90%. L'investisseur n'aura que l'embarras du choix pourvu qu'il accepte de rénover une maison. Il reste à voir si ce dispositif restituera les habitants et les perspectives des villes moyennes. Nathalie Coulaud