Le gouvernement vient de lancer un nouveau programme d'investissement locatif destiné à encourager la rénovation de l'ancien. Nos simulations montrent que ce nouvel avantage fiscal peut (en grande partie) en valoir la peine …

Pour accélérer la rénovation de l'ancien parc de logements, et en particulier dans les centres-villes où le logement s'est détérioré, le gouvernement vient de lancer un nouveau projet d'investissement locatif. Largement inspiré par Pinel, cet avantage – déjà nommé "Denormandie", du nom de l'actuel ministre du Logement – offre une réduction d'impôt comprise entre 12 et 21% en fonction de la durée de l'engagement de location (de 6 à 12 ans). À l'instar du Pinel, l'avantage fiscal est plafonné à 300 000 euros. Il est également subordonné à l'achèvement des travaux de réhabilitation, qui doivent représenter au moins 25% du coût total de l'opération. Ces travaux doivent conduire à une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30% ou à au moins 2 types de travaux, sur un bouquet de 5, comprenant l’isolation de greniers, de fenêtres ou de murs, le changement de chaudière système d'eau chaude. La réduction d'impôt s'applique alors à tout l'investissement (achat et travaux). Alors que ce nouveau système en vaut la peine, face à un investissement dans le premier pour lequel vous entreprendriez des rénovations majeures et tireriez parti du mécanisme du déficit foncier? Pour rappel, lorsque les charges inhérentes à une propriété louée sont supérieures au revenu de la propriété qu'elle génère, vous pouvez utiliser ce mécanisme pour réduire votre impôt sur le revenu. Ces dépenses (construction, frais de maintenance, intérêts sur emprunt, impôts fonciers, etc.) sont alors déductibles du revenu des biens imposables, le déficit qui en résulte peut alors être imputé à votre revenu global, dans la limite de 10 700 euros par an. La fraction dépassant ce seuil peut être reportée sur le revenu de la propriété pour les 10 prochaines années. Un mécanisme très intéressant lorsque vous vous engagez, en effet, dans des travaux de rénovation majeurs. Attention toutefois, si cette déduction peut paraître plus intéressante que la réduction d'impôt Denormandie au premier abord (pas de conditions de location ni de ressources des locataires, avantage définitivement acquis lorsque le logement est conservé pendant 3 ans, pas de plafonnement, etc.), sans compter dans l'hypothèse de la revente et de l'imposition de vos plus-values. Parce que, c’est la surprise du chef, dans le cas d’un investissement locatif Denormandie, le coût de votre travail est intégré au montant de votre acquisition … ce qui réduira mécaniquement vos gains potentiels. Et ainsi votre imposition. En revanche, en déficit immobilier, pour les mêmes montants d'acquisition et de transfert, la plus-value est plus élevée car calculée sans tenir compte des travaux. Vous vous retrouverez donc avec un impôt plus élevé, même si vous avez effectué un travail équivalent à 25% du montant de l'acquisition. À long terme, la déclaration fiscale nette d'une transaction Denormandie est donc beaucoup plus élevée. En tout état de cause, les simulations ci-dessous, réalisées pour le compte de Capital par Florent Belon, responsable de l'ingénierie de la gestion de patrimoine du groupe Olifan, reposent sur des données de marché fournies par Fnaim.>> Notre service – Trouvez le prêt immobilier le moins cher avec notre comparateurPour mesurer l'attractivité du dispositif Denormandie, nous avons pris l'exemple d'une personne qui investit 150 378 euros dans un ancien logement à Saint-Nazaire (ville éligible au régime Denormandie). Ensuite, qui, après le travail, accepte pour une période de location de 12 ans, avant de revendre. Notre propriétaire effectue des travaux, jusqu'à 50 126 euros. Sa réduction d'impôt étant calculée sur le total de l'opération, soit 200,504 euros, son avantage fiscal s'élèvera à 43,350 euros sur les 12 années de location. Dans le même temps, ses revenus immobiliers seront imposés à 19 065 euros sur toute la période. Son gain d'impôt s'élèvera à 24 385 euros. Pour être aussi réaliste que possible, nous avons également considéré que la propriété achetée serait évaluée à 1% par an sur les 12 années de location. Possédant sa maison depuis plus de 5 ans pour la revente, notre bailleur peut augmenter le prix d'achat de 15% via un package de travail et de 7,5% via un "prix d'achat" à prix fixe. Cela lui permet d'exonérer ses gains en capital. Son gain fiscal total s’élève donc à 24 385 euros nets, soit un taux de rendement interne de 12,49%. D'autre part, nous avons considéré deux cas d'investissement locatif avec imputation d'un déficit immobilier. Dans le premier cas, le propriétaire effectue sa première opération et ne reçoit aucun autre revenu de la propriété. Le coût total des travaux est identique à celui de l'opération Denormandie (soit 25% du coût de l'opération, soit 50 126 euros). Dans le second cas, le propriétaire possède déjà un bien, pour lequel il perçoit un revenu et effectue davantage de travaux: 80 202 euros, soit 40% du coût total de l'opération. Dans les deux cas, le déficit immobilier ne lui permet pas de bénéficier d'une réduction d'impôt. Mais le propriétaire peut toutefois déduire de son revenu la part des charges supérieure aux loyers qu’elle perçoit. Ceci est beaucoup plus avantageux dans la deuxième hypothèse, son "stock" de déficit peut être rapporté sur l’ensemble de ses revenus de propriété.>> Notre service – Trouvez votre maison neuve ou ancienne (beaucoup plus facile) avec nos annonces géolocalisées. Expérience, vous serez conquis!Problème dans les deux cas, le montant des travaux ne peut être ajouté au prix d'acquisition, pour le calcul des gains de vente. Pire encore, la double augmentation de son prix d'achat via le work package à 15% et le package à un prix d'achat de 7,5% ne suffisent pas pour exempter ses plus-values. Cette importante perte fiscale réduit le rendement de son exploitation. Un rendement qui reste évidemment positif grâce aux loyers collectés sur l'ensemble de la période. "C’est le problème du mécanisme de déficit foncier, ou le Appareil Malraux, analyse Florent Belon. Lorsque vous vendez à 10, 15 ou 20 ans, vous bénéficiez d'une grande partie de l'avantage fiscal obtenu à l'entrée ". Seul moyen d'échapper à cet impôt: transmettre à ses descendants la valeur du bien transféré considérée comme étant celle à la date de transmission, et non à la valeur historique de l'acquisition.NB: Les conditions de location (plafonds de loyers et ressources des locataires) seront les mêmes que pour le Pinel. Zones éligibles (y compris les 222 villes qui ont signé "City Hearts" "conventions" seront précisées par décret dans les prochains jours.>> Notre service – Estimez le prix d'un bien immobilier (immédiat, gratuit et sans engagement)